Эксперты центра предупреждают, что самый дешёвый сегмент аренды сконцентрирован в ветшающих малоквартирных домах, которым нужны масштабные вложения, а некоторые рискуют отправиться под снос. Если вы сейчас ищете квартиру и упираетесь в бюджет, эта новость напрямую про вас.
Дешёвая аренда стоит на старом фонде
Я всегда говорю своим читателям: самое опасное в дешёвой арендной квартире — это не проводка и не сантехника. Это когда ленлорд годами не вкладывался в здание, и вы понимаете это только через полгода, когда кондиционер умирает, а ленлорд разводит руками. Или когда здание признают непригодным для проживания, и вас просят съехать.
Данные USC подтверждают то, что мы чувствуем на собственной шкуре. Дешёвое жильё в LA привязано к старому фонду, и это ловушка. Квартира дешевле, депозит невысокий, аппрув проходят почти все. Но когда здание снесут, вы окажетесь на рынке в самое неподходящее время, когда цены на схожий сегмент уже подросли.
Институциональные инвесторы вкладывают деньги в модернизацию
При этом ситуация не безнадёжна. Компания E&S Ring через брокера Northmarq закрыла сделку по рефинансированию портфеля из шести многоквартирных комплексов на 1461 квартиру в округе Лос-Анджелес и регионе Инленд-Эмпайр. Кредит выдал пул институциональных инвесторов: 95,8 млн долларов пойдут на модернизацию жилого фонда.
Это важный сигнал. Институциональные инвесторы не вкладывают деньги в то, что не имеет потенциала. Старые здания в LA не списаны, кто-то докапитализирует их и обновит. Проблема в другом: подобные сделки охватывают тысячи квартир, а старых зданий в округе десятки тысяч. Процесс медленный, и пока он идёт, арендаторы в старых домах живут с риском.
Что делать, если вы ищете жильё прямо сейчас
Если ваш бюджет упирается в дешёвый сегмент, обязательно проверяйте здание на осмотре. Спрашивайте ленлорда, когда последний раз проводился капитальный ремонт. Щёлкайте выключатели, открывайте краны, смотрите стыки у окон. Мелочи, замеченные на осмотре, стоит зафиксировать письменно: это ваша подушка безопасности, если что-то пойдёт не так.
И ещё один момент, который арендаторы часто недооценивают. Выбирая район с дешёвой арендой, не забывайте считать стоимость дороги до работы. Иногда более дорогая квартира в районе с хорошим транспортным доступом в общей сложности выходит дешевле. А если вы планируете личное авто, зайдите и посмотрите электромобили в России: от доступных моделей до премиальных брендов. Рынок электротранспорта растёт по всему миру, и понимание ценового диапазона помогает грамотно планировать транспортный бюджет.
Мой дружеский совет: старый фонд в LA никуда не исчезнет за месяц, и у вас есть время действовать. Держите пару контактов юриста по tenant rights под рукой, и не бойтесь задавать ленлорду неудобные вопросы на осмотре. Это ваше право, и это единственный способ не остаться без крыши над головой.