По данным EIN News, владельцам арендной недвижимости в США стали доступнее альтернативные источники финансирования на улучшение объектов — так называемые private money loans: займы от частных инвесторов и небольших кредитных компаний, а не от классических банков. Для Лос-Анджелеса, где лендлорд годами откладывает замену крыши и сантехники «на потом», потому что банк тянет с решением или вовсе разворачивает, — это, возможно, тот самый поворот, которого мы все ждали. Если, конечно, правильно им воспользоваться.
Что вообще такое private money и почему это не страшилка из нулевых
Если коротко и по-человечески: вы идёте не в банк с его андерврайтингом на полгода, а к частному лицу или инвест-компании, у которой деньги лежат «в матрасе» и она готова одолжить их под ваш объект. Ставки там, как правило, выше банковских — зато решение принимается за дни, а не за месяцы, и смотрят не столько на вашу кредитную историю, сколько на саму недвижимость.
Для арендодателя в LA это может быть спасением в нескольких ситуациях, которые я вижу постоянно: банк отказал из-за нестандартного дохода или нестабильного кэша; нужно срочно закрыть кассовый разрыв на ремонт, а очередной жилец уже на пороге; объект надо довести до приличного стандарта перед долгосрочной арендой, и тянуть нельзя. Собственно, под эти сценарии private money исторически и создавался.
Как это отражается на нас, жильцах
Вот тут начинается самое интересное. Я как человек, который сам снимал жильё в районе Miracle Mile и Silver Lake, прекрасно знаю: когда у лендлорда нет денег на нормальный ремонт, в итоге страдаем мы — от старой проводки, шумного холодильника и вечно текущего душа. Если private money станет реально доступнее, можно надеяться, что больше арендодателей вложатся в улучшения, а не просто перекрасят стены перед заездом новых жильцов.
Понятно, что это не волшебная палочка: чем легче лендлорду получить деньги, тем выше риск, что он переложит стоимость займа в арендную плату. Впрочем, на фоне того, о чём пишут коллеги — а рынок аренды в США продолжает расти, и отдельные города вроде Хартфорда, по данным USA Today, неожиданно выскакивают в топовые позиции, — рост ставок так или иначе будет. Так что вопрос не «будет ли дороже», а «получим ли мы за это нормальное жильё».
На что обратить внимание, если вы начинающий лендлорд
Если вы читаете это и думаете «у меня один дуплекс в Пасадене, может, и мне попробовать» — вот мой чек-лист из трёх пунктов, без которого я бы не подписывала ничего.
Первое — репутация кредитора. Частный рынок в США регулируется слабее банковского, поэтому истории про «дал деньги и исчез» я слышала лично, и не раз. Погуглите имя, проверьте лицензию в Департаменте финансов Калифорнии, попросите рекомендации у других арендодателей в чатах.
Второе — полная стоимость займа, а не только процентная ставка. Все fees: origination, processing, exit, prepayment penalty. У честного private lender эти строчки расписаны на одной странице, а не «уточняйте по запросу».
Третье — что именно вы улучшаете. Не берите private money ради косметики, которую через год всё равно переделаете. Эти деньги работают на вещи, которые реально поднимут арендную цену и срок жизни объекта: новая крыша, обновление электрики, энергоэффективные окна, сейсмоусиление.
Частные деньги — это инструмент. Как шуруповёрт: можно повесить полку, а можно просверлить стену у соседа. Держите обе руки на инструменте — и всё получится.