Срок экспозиции — четыре месяца, итоговая цена на 17,2% ниже первоначального листинга в 29,9 млн.
Доходность владения: номинал против реальности
Прирост капитала за 9 лет — 250 тыс. долларов, или около 0,1% годовых в номинале. Без учета capital gains tax, OPEX на территорию 0,8 га, страхования и охраны реальный финансовый результат уходит в минус. Рынок не подтвердил стартовый листинг 29,9 млн, продавец снизил ожидания более чем на 5 млн. Для инвестора сигнал однозначный: премиальный сегмент Лос-Анджелеса сейчас обеспечивает ликвидность, но не рентабельность.
Сам объект — закрытый анклав на вершине Голливудских холмов: шесть спален, десять ванных комнат, гостевая студия с отдельным входом, бассейн с арочными фонтанами, «чайный домик», фитнес-зона, гараж с помещением для охраны. Здание построено в 1913 году архитектором Б. Купером Корбеттом. С 1916 года им владел режиссер Сесил Б. ДеМилл, в 1920-м расширивший поместье за счет соседнего дома Чарли Чаплина. Перед покупкой Джоли предыдущие владельцы провели шестилетнюю реконструкцию с сохранением исторического облика.
Налоговая нагрузка: считаем Measure ULA
Главный расход покупателя элитной недвижимости в Лос-Анджелесе — налог на передачу по Measure ULA. По соседней публичной сделке с комплексом Belle on Bev (243 квартиры в Historic Filipinotown, 76 млн долларов) налог составил 4,5 млн, или 5,9% от цены. Точная сумма по сделке Джоли не раскрыта, но при сопоставимой ставке нагрузка на покупателя составила порядка 1,2–1,5 млн долларов. Прибавляйте этот платеж к цене объекта отдельно: эффективная цена входа отличается от объявленной.
Что запросить перед сделкой в Laughlin Park
- Ставку и базу Measure ULA для конкретной сделки.
- Статус исторического памятника — ограничения на реконструкцию.
- Размер property tax с учетом Mello-Roos.
- OPEX: охрана, садовник, обслуживание бассейна, HOA.
- Тариф страхования исторического объекта.
- Условия HOA по допустимому формату использования.
Лос-Анджелес — рынок, где сопутствующие расходы нередко превышают ожидания. Это касается и эстетической медицины: если планируете процедуры, до визита в клинику изучите вопрос проверки подлинности филлеров гиалуроновой кислоты — выбор препарата определяет и здоровье, и бюджет.