По данным restate.ru со ссылкой на DP.ru, в первом полугодии 2026 года структура сделок россиян с зарубежной недвижимостью сместилась: 53% покупок совершены ради получения вида на жительство, 27% — для собственного проживания, и только 20% — в инвестиционных целях. Доля инвестиционных сделок сократилась. На основных направлениях — Бали, в Таиланде и ОАЭ — ужесточение местного законодательства повышает риск потери объекта даже при формально чистых сделках.
Ограничения по ключевым рынкам
Бали (Индонезия). Земля в собственность — только для граждан страны. Иностранец оформляет долгосрочную аренду на 25–30 лет с правом продления. За последние два года власти массово закрывают и сносят объекты, построенные с нарушением норм. Компенсация не предусмотрена.
Таиланд. Квартиры в кондоминиумах доступны при лимите иностранного владения 49%. Земля под виллами — только аренда до 30 лет, продление требует нового договора и регистрации. Закон не защищает вложения дольщиков на этапе строительства.
ОАЭ. Собственность для иностранцев — только в freehold-зонах. В остальных случаях — аренда до 99 лет. На вторичном рынке слабая защита добросовестного приобретателя: судебные споры между бывшими владельцами могут закончиться утратой квартиры даже после проверки реестра. Наследование осложняется нормами шариата — без завещания имущество может быть распределено не в пользу ожидаемых наследников.
Греция, Кипр, Испания, Черногория. Земля в собственность иностранцам разрешена, но государство ограничивает использование. Объекты по греческой «золотой визе» запрещено сдавать посуточно — расчётная рентабельность инвестиции снижается.
Контекст для Лос-Анджелеса
По данным DP.ru, ОАЭ, Таиланд и Турция стали лидерами спроса у российских покупателей в первом полугодии 2026 года. В Финляндии за 2025 год проведено всего 60 сделок с участием россиян, средний чек — около 100 тыс. евро; крупные покупки практически исчезли.
Параллельно Вьетнам за семь месяцев 2026 года привлёк 38,06 млрд долларов зарегистрированных ПИИ (+58% год к году), из них 1,1 млрд долларов — в сектор недвижимости. По оценке VARS IRE, иностранные компании приезжают не только с капиталом, но и за экспертизой, партнёрствами и технологиями управления проектами.
Для рынка Лос-Анджелеса тренд читается прямо: инвестор сокращает долю рискованных юрисдикций и переносит капитал в активы с понятным правовым режимом. Иностранный покупатель в США проходит проверку источника средств и несёт дополнительные налоговые обязательства при продаже. Эти издержки нужно закладывать в расчёт ROI до сделки, иначе заявленная доходность не сходится с фактической.
Чек-лист перед покупкой за рубежом
1. Определить правовой режим: собственность, аренда 25–99 лет или лизинг. От этого зависит ликвидность объекта через 20–30 лет.
2. Запросить полную цепочку переходов права собственности. В ОАЭ и Таиланде это снижает риск судебного спора на вторичном рынке.
3. Проверить ограничения использования: посуточная сдача, коммерческая эксплуатация, условия программы «золотой визы».
4. Рассчитать совокупную стоимость владения: гербовый сбор, налог на имущество, обслуживание, продление аренды, страхование правового титула.
5. Оформить завещание по местному праву. В ОАЭ наследственное право может перераспределить имущество вне ожидаемой логики.
6. Заложить резерв 10–15% бюджета сделки на юридическое сопровождение и независимый due diligence.