Ипотека около 7%: первые покупатели ищут деньги у семьи
Для покупателей Лос-Анджелеса основной барьер состоит из двух частей: дорогая ипотека и повышенные цены на дома, отмечает Fortune. Для инвеста это означает, что ежемесячный платёж и потребность в первоначальном капитале необходимо рассчитывать отдельно.
Ставка около 7% и цены на жильё
Во время пандемии покупатели могли рассчитывать на ипотеку ниже 3%. Сейчас действующие владельцы домов удерживают такие ставки, но покупателям без ранее выданной ипотеки этот запас недоступен. По данным Freddie Mac, 26 февраля ставка опускалась до 5,98%, а на неделях 8 и 15 октября среднее значение составило 7,40%, максимум с ноября 2023 года.
Цены усиливают эффект. По данным National Association of Realtors, средняя цена существующего дома примерно на 25% выше, чем в начале пандемии. Ассоциативный брокер Christie’s International Real Estate Southern California в Лос-Анджелесе Кен Сиссон описывает две равнозначные причины снижения доступности: ставка по ипотеке и стоимость самого объекта.
По наблюдениям риелторов, клиенты уже в меньшей степени надеются на возврат ставок 3%. Разочарование теперь чаще связано с отсутствием предложений в нижней части диапазона 6%. План покупки, построенный только на снижении ставки, требует проверки: цена жилья может остаться высокой даже при более дешёвом кредите.
Первоначальный капитал
Повторные покупатели могут направить на новый дом капитал от продажи прежней недвижимости. У покупателей с нуля такого источника обычно нет. По оценке заместителя главного экономиста First American Financial Corporation Одеты Куши, даже при достаточном доходе для платежа по ипотеке накопление первоначального взноса и средств на закрытие сделки может занять годы.
Исследование, о котором сообщает Fortune, выявило почти 1,3 млн «теневых домовладельцев». Это молодые люди, живущие с семьёй, чьи финансовые характеристики указывают на способность приобрести жильё в будущем. Поддержка родителей превращается для части покупателей в реальный источник первоначального взноса.
Расчёт следует вести по трём позициям:
- ипотечный лимит равен цене объекта за вычетом первоначального взноса;
- доступные средства покрывают взнос и расходы на закрытие сделки;
- платёж рассчитывается исходя из суммы кредита, ставки и срока.
Если средства семьи покрывают только часть расходов, необходимо заново проверить лимит, ежемесячный платёж и финансовую устойчивость сделки. Форму передачи денег и документальное оформление также следует зафиксировать заранее.
Что закладывать в расчёт
По оценке вице-президента и руководителя отраслевого анализа Mortgage Bankers Association Марины Уолш, озвученной HousingWire, ставки могут оставаться выше 7% и в 2027 году. Это продолжит ограничивать рефинансирование и усиливать разделение между прибыльными и убыточными ипотечными кредиторами.
Для инвестора это означает: быстрое рефинансирование по более низкой ставке нельзя считать базовым сценарием. Модель следует строить при сохранении текущей ипотечной нагрузки, а возможный выход из объекта рассчитывать отдельно. Отрасль также видит возможности в регулируемых ипотечных продуктах, non-QM-кредитах, продуктах с использованием капитала дома и жилье manufactured housing. Их условия нужно сравнивать по стоимости, рискам и влиянию на ликвидность, а не выбирать только по ставке.
Перед заявкой покупателю стоит получить актуальные предложения по ипотеке, рассчитать полную стоимость кредита, проверить потребность в первоначальном взносе и закрытии сделки, а затем повторить расчёт с учётом помощи семьи и более высокой ставки.