Рынок вторичного жилья в США сбавил обороты: ставки и цены тянут продажи вниз
Сезонно скорректированная годовая норма продаж составила 3,98 млн объектов — минус 2% к июлю и минус 1,2% к августу прошлого года. Последний раз темпы ниже 4 млн фиксировались в июне 2025 года.
Ставки как главный ограничитель
Основной фактор — ипотечные ставки. Средняя ставка по 30-летнему базовому кредиту достигла 6,76% — максимум за последние 14 месяцев. До конца февраля, пока не начался военный конфликт между США и Ираном, ставка краткосрочно опускалась ниже 6%. Доходность 10-летних казначейских облигаций в моменте составляла 4,92%.
Главный экономист NAR Лоуренс Юн отметил, что при текущей динамике доходности гособлигаций ставка может дотянуться до 7%. На это же указывает сентябрьское решение ФРС: регулятор повысил целевой диапазон ставки по федеральным фондам на 25 б.п., до 3,75–4,00%, — первое ужесточение более чем за три года. Глава ФРС Кевин Уорш и обновлённый dot plot сигнализируют, что в 2026 году возможен ещё один подъём. Дневные опросы после заседания показывают 30-летние фиксированные ипотеки в диапазоне 7,00–7,08%.
Цены держатся на максимумах
Даже при просадке спроса цены продолжают расти. Медианная стоимость проданного дома в США в августе — $429 100, что на 1,6% выше августа прошлого года. Это исторический максимум для августа за период наблюдений с 1999 года. Рост цен фиксируется 38 месяцев подряд.
Региональная картина неоднородна. Продажи просели на Северо-Востоке, Среднем Западе и Юге; на Западе — остались на уровне июля. Цены быстрее всего растут на Северо-Востоке — плюс 4,3% за год, — что объясняется локальным дефицитом предложения.
Что это значит для покупателя в Лос-Анджелесе
Принципиальный момент — эффект lock-in. Владельцы, рефинансировавшие или покупавшие при ставках ниже 6%, не мотивированы выходить на рынок и снова брать ипотеку под 7%+. Это держит объём листингов на низком уровне и поддерживает цены даже при слабом спросе. В результате рынок остаётся «замороженным, но не нулевым»: сделок мало, но они есть, и цены не падают.
Для покупателя в Лос-Анджелесе практический алгоритм выглядит так:
- Считать платёж по 30-летнему фиксированному кредиту на ставке 7% и выше. Разница в 20–30 б.п. на кредите $600 000 — это тысячи долларов в год, что напрямую бьёт по debt-to-income ratio.
- Проверять полную стоимость владения: налоги на недвижимость, страховка (в Калифорнии после пересмотра Wildfire Fund тарифы продолжают расти), HOA — именно эти строки определяют доступность, а не ставка сама по себе.
- Фиксировать ставку длинным lock-period при покупке, если планируете закрытие сделки через 45–60 дней: волатильность доходности Treasuries сохраняется.
- Следить за отчётом NAR за сентябрь (выходит в октябре): три месяца снижения подряд — уже тренд, а не шум. Если ставка доходности 10-леток закрепится выше 5%, ждать разворота ставок по ипотеке вниз до конца года не стоит.
Историческая норма продаж в США — около 5,2 млн объектов в год. Текущие 3,98 млн — это структурный дефицит ликвидности, а не временный спад. При таком раскладе рынок остаётся рынком продавца, даже когда покупателей стало заметно меньше.