Для покупателей и арендаторов в Лос-Анджелесе это прямой сигнал: если брокер просит предоплату, у вас появляется чёткий ориентир, как проверить его.
Что изменилось на практике
DRE констатировал увеличение потока advance fee materials от лицензированных брокеров. Руководство систематизирует требования, которые раньше были разбросаны по кодексам. Теперь брокер обязан:
- подготовить пакет документов: текст соглашения о предоплате, форму учёта средств, все рекламные материалы;
- направить пакет в DRE на проверку;
- получить письмо «no objection» — только после этого допускается сбор предоплаты с клиента.
Без этого письма взимание аванса — нарушение Business and Professions Code §10085 и Commissioner's Regulation 2970.
Фидуциарные обязательства: деньги в траст
Получение «no objection» не снимает с брокера фидуциарной обязанности. Предоплата считается trust funds — это значит:
- средства зачисляются на выделенный трастовый счёт на имя брокера;
- брокер обязан предоставлять клиенту поквартальные отчёты (quarterly accountings) по форме, описанной в Commissioner's Regulation 2972;
- списание средств допускается только на фактически оказанные услуги или через 5 дней после отправки клиенту подтверждённого отчёта.
Отчёт должен содержать описание оказанных или планируемых услуг, сумму распределённых средств и копии рекламных материалов, если деньги тратились на продвижение.
Санкции и запреты
Нарушение правил обращения с предоплатой влечёт презумпцию нарушения §505 и §505a Уголовного кодекса. Клиент вправе взыскать тройной ущерб (treble damages) и компенсацию судебных расходов.
Отдельный запрет: advance fee за услуги по модификации ипотечного кредита на жилую недвижимость на 1–4 юнита — полностью prohibited (Bus. & Prof. Code §10085.6).
Что проверить, если брокер просит предоплату
1. Есть ли у брокера письмо «no objection» от DRE — запросите копию.
2. Предлагает ли соглашение поквартальную отчётность — это обязательное требование, не опциональное.
3. На каком счёте будут храниться деньги — должен быть designated trust account.
4. Какой объём услуг указан в соглашении и по какой ставке списываются средства — сопоставьте с рынком.
5. Касается ли услуга модификации ипотеки на жильё до 4 юнитов — если да, предоплата запрещена законом.
DRE опубликовал документ с перечнем обязательных элементов соглашений на своём сайте. Если вы столкнулись с требованием аванса — сверьте пакет брокера с этим руководством до подписания.