Для покупателя в Калифорнии здесь важен не сам портфель, а его структура: цена объекта, размер ипотеки и ежегодный налог на недвижимость — разные показатели, которые нужно считать отдельно.
Лос-Анджелесская квартира: цена и заем
Самая дорогая из упомянутых квартир находится в районе Мар-Виста. В мае 2025 года Незлобин и его жена приобрели ее за $825 тыс. Из этой суммы $660 тыс. составила ипотека. Значит, заем покрывал большую часть цены, но сам по себе размер кредита ничего не говорит о ежемесячном платеже или рентабельности объекта: этих данных в публикации нет.
Площадь квартиры составляет 114 кв. м. За первый год налог на нее составил около $10,3 тыс. Для предварительного бюджета это отдельная строка расходов наряду с платежами по ипотеке. При покупке в Лос-Анджелесе полезно заранее свести их в одну таблицу: цена сделки, собственный капитал, заем, налог и расходы на содержание. Без этого оценка доступности жилья будет неполной.
Три объекта, разные результаты
Две другие квартиры находятся в Лас-Вегасе. Первую Незлобин купил в 2017 году примерно за $85 тыс.; сейчас ее стоимость оценивается в $154 тыс. За время владения по ней начислили почти $10 тыс. налогов.
Вторая квартира обошлась примерно в $110 тыс. в 2021 году. Сейчас ее стоимость оценивается в $78 тыс., ежегодный налог составляет около $900. Эти цифры показывают, почему портфель нельзя оценивать только по общей текущей стоимости: один объект подорожал, другой подешевел, а налоговые расходы накапливаются отдельно.
Для расчета ROI нужны как минимум фактическая цена продажи или текущая оценка, затраты на покупку и содержание, налоги и стоимость финансирования. По опубликованным данным посчитать доходность всего портфеля нельзя. Также нельзя напрямую сопоставлять прирост стоимости одной квартиры с убытком по другой, не зная расходов и условий владения.
Что проверить перед покупкой
Портфель Незлобина, по данным ТВ Mail, оценивается примерно в $1,06 млн, при этом значительная часть цены квартиры в Лос-Анджелесе профинансирована ипотекой. Налоги за годы владения всеми объектами приблизились к $25 тыс., но в этой сумме учтены разные периоды и две локации. Для оценки сделки в Калифорнии переносить ее на собственный бюджет без разбивки нельзя.
Перед покупкой проверьте три пункта:
- сколько собственных средств потребуется после учета ипотеки;
- каков ежегодный налог именно по выбранному объекту;
- остается ли запас ликвидности после платежей и расходов на содержание.
Это базовый фильтр, прежде чем сравнивать районы и потенциальную рентабельность. Для короткого контента о недвижимости и городских покупках подойдут также вирусные форматы соцсетей.