Ставка на рост капитализации и отрицательный джиринг теряют привлекательность: инвесторы перетекают в высокодоходные объекты. Как отмечает старший экономист realestate.com.au Ангус Мур, изменения сделали низкодоходные убыточные объекты экономически невыгодными. Многие инвесторы меняют тактику, не уходя с рынка.
Что изменилось в бюджете
Реформа заменила 50%-ную скидку на прирост капитала индексацией инфляции и ввела минимальную ставку налога 30% на прирост капитала. Отрицательный джиринг отменён для вторичного жилья: убытки от аренды списываются только против будущей аренды или прироста капитала. До реформы вычет убытков против зарплаты был ключевым механизмом снижения налогооблагаемого дохода, особенно для работающих инвесторов с высокими доходами. До бюджета доходность не была таким приоритетом, как перспективы роста капитализации.
Куда сместился спрос
Доля запросов на высокодоходные объекты выросла, на низкодоходные — снизилась. На национальном уровне валовая рентная доходность поднялась: цены на жильё снизились, арендные ставки выросли. Популярность получили пригороды на окраинах крупных городов, где доходность исторически выше. Сидней и Мельбурн, традиционно с более низкими цифрами, чем другие столицы, показали заметный рост показателя за последние годы. С пика конца прошлого года цены в обоих городах снизились примерно на 5,5%. В Брисбене, Перте и Аделаиде картина обратная: рост цен привёл к снижению доходности.
Что отслеживать инвестору
- Текущая рентная доходность, а не потенциал роста цены
- Способность генерировать положительный денежный поток без субсидий
- Устойчивость арендного потока в выбранном сегменте
- Чувствительность доходности к изменениям налогового режима