Ситуация ужесточается сочетанием трёх факторов: ставки по 30-летней ипотеке держатся выше 6%, жилищное строительство в июле рухнуло на 12,4%, а доходность 10-летних трежерис поднялась до 4,74% — максимума за последние двенадцать месяцев.
Ставки и стройка
Средняя ставка по 30-летнему фиксированному кредиту, по данным Freddie Mac, составила 6,67% за последнюю отчётную неделю. Это лишь немного ниже пика 7,8%, зафиксированного в октябре 2023 года. Для сравнения: пандемийный минимум — 2,7%. Capital Economics ожидает сохранения ставки выше 6% ещё два года, а к концу 2026 года — порядка 6,5%.
Параллельно сокращается ввод жилья. Старты одноквартирного строительства в июле вышли на минимальный темп с 2022 года. Согласно индексу Case-Shiller, цены по стране в мае выросли лишь на 1,1% за год. Прогноз на текущий год — 0%, что станет самой слабой динамикой за 15 лет. Capital Economics также прогнозирует рост цен на 2,5% в 2027 году и на 4% в 2028 году — самый слабый трёхлетний период с 2011 года.
Эффект lock-in и аффордабилити
Главный ограничитель рынка — не спрос, а ставки. Владельцы, рефинансировавшие кредит под 4% и ниже, не выходят на продажу: переплата при новом кредите нерентабельна. Инвентарь остаётся сжатым даже при слабом спросе — типичная коррекция цен не запускается.
По данным NAHB и Wells Fargo, доля дохода семьи с медианной зарплатой около $107 тыс., уходящая на ипотеку типового нового дома, выросла с 32% до 34% за квартал. Для семей с половиной медианного дохода показатель достигает 67%. Медианная цена нового дома за квартал поднялась на 2%; ставки подтолкнули к росту война с Ираном и скачок цен на нефть. По опросу Bloomberg Intelligence, 70% инвестиционных аналитиков ожидают снижения стартов одноквартирного строительства в этом году.
Председатель NAHB Билл Оуэнс отметил напрямую: «Покупатели столкнулись с высокими ипотечными ставками и экономической неопределённостью, а застройщики — с ростом строительных затрат, избыточным регулированием и дефицитом рабочей силы».
Что отслеживать
- Ставку 30-летнего фиксированного кредита (Freddie Mac, еженедельно). Закрепление выше 6,7% — повод пересмотреть сделку.
- Спред между своей целевой ставкой и текущей. При разнице более 2,5 п.п. к имеющемуся кредиту — пересчитайте рентабельность покупки.
- Yield 10-летних трежерис. Рост выше 4,7% — сигнал к паузе.
- Запас ликвидности на 12 месяцев обслуживания кредита при текущей ставке. В Лос-Анджелесе это критично при высоком соотношении платежа к аренде аналогичного объекта — методика сравнения рентабельности аренды и ипотеки показывает, как рассчитать точку безубыточности при выборе.
- Решения ФРС. Capital Economics ожидает повышения ставки на 75 б.п. к началу 2027 года.